Bulletin d'information février 2025: Récapitulatif des derniers 6 mois de 2024

Récapitulatif sur le marché hypothécaire - février 2024

Que s’est-il passé depuis le mois d’août dernier?

‘’Oh my god’’, tellement de choses!

Je vous propose de refaire le point sur les évènements marquants dans l’économie et, par ricochet, dans l’évolution des taux d’intérêts!

Nous lancerons les paris sur la projection des taux d’intérêts pour l’année 2025 (un pari amical svp) et je vous rappellerai quelques incontournables lorsqu’on est propriétaire (quand renouveler, équité sur propriété, travaux à venir, etc.)

Récapitulatif de la deuxième moitié de l’année 2024 :

 Commençons par le commencement : la course à l’investiture de la Maison Blanche !! Aujourd’hui, le résultat est connu et peut-être pas digéré mais cet été personne ne s’attendait à la réélection de Donald Trump et encore moins avec l’appui du Sénat et de la Chambre des électeurs!

La vigueur économique des États-Unis et la réélection de Trump ont exercé une pression sur le coût des fonds pour les taux fixes et nous avons eu beaucoup de volatilité : début octobre, les taux obligataires 5 ans étaient à 2,70 %, mi-novembre à 3,26 %, début décembre à 2,80 % puis ils ont remonté mi-janvier à 3,27 %. De belles montagnes russes! Je m’arrête intentionnellement à la mi-janvier car je vais parler des derniers jours un peu plus tard.

Pour les taux fixes proposés aux consommateurs, nous avons oscillé entre 4,09 % et 4,39 % pour un terme de 5 ans, pour être à présent à 4,24 % environ.

Du coté des taux variables, ‘’mamma mia’’! Ça a fondu comme neige au soleil!

 Septembre, baisse de 0,25 %. Octobre, baisse de 0,50 %, en décembre une autre baisse de 0,50 % et finalement une dernière baisse de 0,25 %. Au total, une baisse à chaque réévaluation du taux directeur pour un total de 1,50 %! On prévoyait que le taux directeur allait baisser pour revenir à un point neutre (le point neutre est considéré être à 3 %), sans certitude de l’ampleur et de la rapidité des baisses. L’inflation étant d’une certaine manière maîtrisée, la banque du Canada a décidé de donner un coup de pouce à l’économie et au marché de l’habitation.

Les taux variables ont donc diminué mais les banques ont aussi réduit les rabais de taux octroyés au taux préférentiel : en septembre, les prêteurs autorisaient un rabais de taux de 0,95 %. À présent, les rabais de taux sont entre 0,65 % et au mieux 0,90 % pour un renouvellement. Il se peut qu’à court terme les banques continuent à réduire le rabais de taux sur le taux variable en raison du regain d’intérêt des emprunteurs pour ce type de produit.

Un autre changement est arrivé le 15 décembre dernier relativement aux règles de la SCHL :

 Il est maintenant permis de mettre moins de 20 % de mise de fonds pour l’achat d’une propriété jusqu’à 4 logements d’une valeur maximale de 1 500 000 $. Par exemple, pour l’achat d’un 3plex à 1 499 000$, le minimum de mise de fonds est de 149 900$, comparativement à 300 000$ auparavant!

Aussi, un premier acheteur qui met moins de 20 % de mise de fonds a accès à un amortissement sur 30 ans, lequel était auparavant limité à 25 ans.

N.B. : il ne faut pas confondre ceci avec les politiques d’approbation pour les dossiers avec plus de 20 % de mise de fonds qui ont toujours permis d’accéder à 30 ans d’amortissement, premier acheteur ou non.

Le retour de Trump aux commandes du pouvoir des États-Unis.

Je me suis arrêté plus tôt à la fin janvier intentionnellement car depuis le 10 janvier dernier, ce sont encore plus les montagnes russes en ce qui concerne le coût des fonds pour les taux fixes. Est-ce possible de faire des prévisions avec un président américain qui sème l’incertitude en tout temps?

Les marchés estiment que l’avenir n’est pas reluisant car depuis le pic du coût des fonds du 14 janvier dernier à 3,27 %, nous sommes rendus à 2,78 % au 11 février.

 Qu’est-ce que cela signifie au juste? Ça signifie que le ralentissement économique au Canada est plus probable qu’un échauffement. Si nous entrons en récession (ce qui me paraît une évidence), la banque du Canada va avoir une politique monétaire accommodante et elle réduira donc son taux directeur plus significativement que ce qui est déjà prévu. 

À quoi s’attendre pour les mois à venir pour le marché immobilier et les taux?

 Revenons à notre cours 101 d’économie : S’il y a une pénurie de logements conjuguée à des taux qui baissent, que se passe-t-il sur le marché immobilier à votre avis? Il y aura une pression à la hausse sur les prix des propriétés et ce sera un marché en faveur des vendeurs.

 Oui, c’est vrai en contrepartie que les renouvellements hypothécaire en 2025 et 2026 seront nombreux et que pour une très grande partie des emprunteurs les paiements hypothécaires vont augmenter. Sûrement que certaines personnes mettront leur propriété locative ou leur résidence secondaire en vente. Sûrement aussi que s’il y a une récession, plusieurs personnes vont se retrouver au chômage et qu’il peut y avoir conséquemment une augmentation du nombre de propriétés à vendre sur le marché.

 Mais la pénurie de logements que nous vivons actuellement et le bassin d’acheteurs qui reviendra sur le marché à cause de la baisse des taux feront en sorte que les prix des propriétés ne baissera pas et que nous vivrons encore des hausses de prix à cause des offres multiples sur les propriétés. Le marché immobilier sera donc encore un marché de vendeurs tant qu’il n’y aura pas plus de constructions pour résorber cette pénurie.

 Actuellement, la prévision de baisse du taux directeur est entre 0 % (dernière prévision de la Scotia) et 1 % (dernière prévision de la RBC). Je pense qu’il est probable que les taux baissent encore étant donné la récession à venir à cause de frais de douane et du climat d’incertitude mondial créés par l’administration Trump!

 La bonne nouvelle est donc pour les emprunteurs déjà propriétaires, même s’ils renouvellent à des taux plus élevés qu’il y a 5 ans.

Les incontournables, quand on est propriétaire :

• Ne vous prenez pas à la dernière minute pour votre renouvellement hypothécaire! Si nos dossiers sont à jour, vous devriez recevoir un courriel de notre part 120 jours avant la fin de votre terme. Si tel n’est pas le cas, assurez-vous de nous contacter 4 mois avant votre échéance! Revoir les offres disponibles sur le marché vous permettra de prendre la bonne décision pour votre renouvellement!

• Vous voulez faire des travaux? Rembourser des dettes? L’équité sur votre propriété est une solution à moindre coût!

• Vous prévoyez vendre votre propriété? Il est important de planifier le tout pour éviter un coût de pénalité ou continuer à bénéficier d’un taux avantageux!

À venir !!!

Le 10 avril prochain, cela fera 20 ans que je suis courtier hypothécaire! Est-ce que le temps passe vite? Oui et non car tellement de choses sont arrivées en 20 ans : marié, 3 enfants, 4 propriétés et plein de voyages !! Restez à l’affut pour l’événement que j’organiserai pour mes 20 ans!

Depuis septembre 2019, nous avons fait le choix de travailler ensemble, ma femme et moi, pour développer notre entreprise familiale.

 Il est maintenant temps pour nous de voler de nos propres ailes et donc, dans peu de temps, nous allons ouvrir notre cabinet en courtage hypothécaire : l’Équipe Chaumont!

 Nous voulons rester proches de nos clients et offrir un service personnalisé à l’image d’une grande famille, notre grande famille avec qui on a grandi depuis bientôt 20 ans!